EL DERECHO DE SUPERFICIE PARA LA EXPLOTACIÓN DE EDIFICIOS COMO HOTELES O RESIDENCIAS

EL DERECHO DE SUPERFICIE PARA LA EXPLOTACIÓN DE EDIFICIOS COMO HOTELES O RESIDENCIAS

Carlos Trénor Löwenstein

16-10-2019


 

El derecho de superficie se puede aplicar sobre construcciones ya existentes, tratándose de una opción válida para el desarrollo de negocios hoteleros y residenciales en zonas céntricas frente a la opción del arrendamiento a largo plazo, particularmente en supuestos en los que no es posible la compraventa del edificio.

OTORGA LA PROPIEDAD TEMPORAL SOBRE LA CONSTRUCCIÓN 

El derecho de superficie es un derecho real que permite a una persona, el superficiario, construir en una finca ajena manteniendo la propiedad temporal de la edificación realizada o bien atribuirse dicha propiedad temporal sobre construcciones ya existentes, conservando el propietario de la finca, el concedente, la propiedad separada del suelo durante el mismo periodo.

La regulación sobre este derecho real la encontramos en el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece lo siguiente en relación con el mismo:

  • El plazo no podrá ser superior a noventa y nueve años.
  • El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo.
  • El propietario del suelo puede transmitir o gravar el suelo sin el consentimiento del superficiario.
  • A la extinción del derecho, el propietario del suelo adquiere o recupera la propiedad de la construcción, es el llamado derecho de reversión.

Para que se constituya válidamente el derecho, es necesaria (i) la escritura pública y (ii) la inscripción registral.

Constituido el derecho, será obligación del concedente posibilitar la construcción de la edificación o permitir el mantenimiento o rehabilitación sobre la edificación ya existente, así como pagar los impuestos (IBI) que correspondan al suelo, mientras que el superficiario tendrá el derecho a edificar, rehabilitar y mantener, así como la obligación de pagar el IBI correspondiente a la edificación.

El derecho de superficie se extingue por: (i) renuncia del superficiario, (ii) confusión, cuando el concedente y el superficiario son la misma persona, por cualquier causa, (iii) mutuo disenso o mutuo acuerdo resolutorio, (iv) por destrucción del edificio si el superficiario no opta por volver a construir, lo cual es una facultad pero no una obligación, (v) por transcurso del plazo pactado o (vi) por no haber edificado conforme a la ordenación urbanística aplicable.

 

EL DERECHO DE SUPERFICIE: VENTAJAS FRENTE AL ARRENDAMIENTO O LA COMPRAVENTA 

Como hemos visto, la norma permite que el derecho de superficie se aplique sobre solares y sobre edificaciones ya existentes, si bien tradicionalmente se ha empleado casi exclusivamente sobre solares. En cambio, hoy en día y especialmente en las grandes ciudades, en las que las zonas de mayor valor o prime se encuentran construidas en su práctica totalidad, el derecho de superficie resulta una herramienta de gran utilidad para el desarrollo de negocios en edificios completos que requieren tanto una gran inversión inicial como recurrentes inversiones en mobiliario, instalaciones y equipamientos, tales como hoteles, residencias de ancianos, de estudiantes etc., frente a otras alternativas como el arrendamiento a largo plazo o la adquisición por compraventa del inmueble.

Frecuentemente nos encontramos con propietarios de inmuebles que no tienen la capacidad financiera o conocimientos suficientes para desarrollar un negocio rentable en el edificio de su propiedad pero que, por un motivo u otro, no quieren venderlo o no pueden. Las causas pueden ser variadas, pero las más habituales son los proindivisos familiares con intereses y necesidades diferenciadas, las fundaciones, instituciones religiosas u otras entidades cuyos estatutos no permiten que activos relevantes se transmitan o la mera planificación sucesoria del propietario, que por medio de esta figura evita que con la siguiente generación el inmueble salga del patrimonio familiar, asegurando igualmente un flujo de ingresos a largo plazo. Al otro lado de la mesa nos solemos encontrar con quien pretende desarrollar uno de los citados negocios y o bien no tiene en su modelo de negocio la adquisición de los inmuebles en propiedad, no tiene capacidad financiera para adquirirlos o simplemente, queriendo hacerse con ese determinado edificio, se encuentra con que la propiedad no se quiere desprender de él. Para todos estos supuestos, la figura del derecho de superficie es la que mejor encaje tiene para ambas partes, ya que, frente al más tradicional arrendamiento a largo plazo, otorga la evidente ventaja al superficiario de poder gravar el derecho, permitiéndole apalancarse y acceder a financiación bancaria, facultando al concedente a su vez a cobrar un importe mayor que en el arrendamiento (en este caso, en concepto de canon en lugar de renta) debido a que el superficiario puede aliviar su carga de tesorería al obtener financiación externa, dejando igualmente de pagar el IBI correspondiente a la construcción. Asimismo, el propietario puede olvidarse durante un largo periodo de la gestión del edificio, tanto frente al habitual inquilino como frente a la administración, puesto que será el propietario temporal o superficiario el responsable de esas cuestiones. Quienes arriendan inmuebles sabrán perfectamente lo complejo y engorroso que puede resultar lidiar durante un largo periodo de tiempo con el arrendatario, pues van surgiendo imprevistos ligados con el deterioro físico del propio inmueble, las dificultades del propio inquilino o relativas a cuestiones urbanísticas, usos y licencias.

 

EL DERECHO DE SUPERFICIE ES UN DERECHO TRANSMISIBLE 

Adicionalmente, se trata de un derecho transmisible, por lo que el superficiario y promotor del negocio correspondiente, puede asimismo transmitirlo a un tercero y así capitalizar de forma prematura su inversión, cediendo un negocio en funcionamiento, con todas las garantías y derechos que concede el derecho de superficie, por lo que se convierte en un activo potencialmente muy interesante para family offices y similares. También es apetecible para el inversor extranjero que conoce y entiende el modelo, similar al leasehold anglosajón, con la fundamental diferencia de que, a la finalización del derecho de superficie, no existe la facultad para el superficiario de extender el mismo, como sí existe en el leasehold. En el caso del derecho de superficie la extensión del plazo es posible, pero exclusivamente existiendo acuerdo con el concedente y otorgándose un nuevo derecho de superficie.

 

OJO A LA PLUSVALÍA MUNICIPAL DEL DERECHO DE SUPERFICIE 

Conviene no olvidar que la constitución del derecho real de superficie está sujeta al Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal) por el teórico incremento del valor de la parte del terreno de naturaleza urbana sobre la que se constituye el derecho real de goce limitativo del dominio. El sujeto pasivo será el concedente o propietario del terreno que constituye el derecho. El devengo del impuesto tiene lugar en la fecha en que se constituya el derecho real de superficie, esto es, la del otorgamiento de la escritura pública de constitución del derecho de superficie. La extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo de duración pactado no está sujeta al impuesto, dado que no se transmiten facultades dominicales sobre el terreno de naturaleza urbana.